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地產視角下的中國經濟

2019-08-10 18:23 | 來源:未知

地產視角下的中國經濟

地產視角下的中國經濟

 

地產無非是人口問題和貨幣問題,所以需要講一下地產。我們的商品房銷售面積今年很可能會達到水平15億平,這個水平是驚人的,銷售額11.7萬億也是驚人的,但是很可能有所透支,或者說基本確定今年就是一個歷史高點, 這是我個人的一個判斷。我們用結婚登記人數對商品房銷售面積做的一個模擬,今年很可能是一個很突兀的高點,未來應該是一個持續的下降。

地產視角下的中國經濟

 

 

2. 居民存量房貸的總量指標并不過分

地產視角下的中國經濟

 

這是我們居民按揭貸款的月均增量,今年上半年的月均增量超越之前很多了。右邊是新增居民按揭貸款/新房銷售額,實際上是居民加杠桿的情況,但是從一個存量房貸的總量指標來看其實并不過分。中國房地產貸款的存量大概17萬億,占GDP只有24.61%,房貸存量與居民總儲蓄(58萬億)、居民總金融資產(120萬億)、居民宗房產價值(180萬億)之比分別為29%、15%、10%,與其他國家相比都是在低位的,其實風險點只是在于2015年之后進入銷售高峰的邊際杠桿力量。

另外一個角度,就是中國房貸久期其實是比較短的,只有八年,其他國家都是很長的。而一線城市房價收入比經過房產稅調整后,并不算很突出。

3. 房價與利率周期有重要關系

人口觀點當然不一定意味著房價觀點,因為房價還跟利率周期有很大的關系,我們很少看到在貨幣的寬松周期,房價崩盤或者拐點的情況。

但是跟利率周期也不是絕對的關系, 對于房價的一個判斷還是要放在整個宏觀系統好一點,單個部門的一些指標做橫向對比,沒有太多的實質意義。只有整個宏觀系統出現危機,中國的房地產才可能出現危機,因為各個系統、各個部門之間互相依賴。

4. 地產視角結論

1) 房地產不僅是人口現象,更是貨幣現象,同時受到人口周期和貨幣周期影響;

2) 當前人口結構的拐點決定了房地產的需求頂部大概率已經出現;

3) 中國商業銀行面臨前所未有的“資產荒”,對按揭貸款的青睞可能持續支撐一二線房價;

4) 房價拐點的判斷,還是要放到整個宏觀系統來考量,宏觀系統的各部門不是獨立的,而是互相依賴、互相影響的,所以很難通過橫向比較一些數據模型就能判斷出拐點,現實情況往往比較復雜,宏觀系統的穩定性直接決定了房價的走勢;

5) 房地產的潛在隱患在加大,尤其是一年以來的邊際加杠桿力量加大了房地產風險,但房地產整體還不具備系統性風險的條件;

6) 房地產部門過去15年從未出現過實質出清,大幅調整都比較鮮見,地產價格高是制約貨幣政策的一個重要因素,后期可能是最重要因素。

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