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一季度房企銷售回暖 高投資能否持續?

2019-05-02 11:21| 來源:未知

一季度房企銷售回暖 高投資能否持續?

中國經濟在2019年一季度迎來超預期的增長,其中房地產也貢獻不少。
 
國家統計局數據顯示,一季度房地產開發投資超預期增長11.8%,同比上升2.3個百分點,“投資(主要為基建和房地產)成為托底經濟的重要抓手”,浙商證券指出。
 
房地產銷售市場也似乎重回樂觀,尤其是在一二線城市,出現了明顯的“小陽春”,個別項目“搶房”重現,全國房地產銷售額增速環比加快上升,銷售面積降幅收窄。
 
土地市場也出現了久違的熱情。多個一二線城市迎來拍地高潮,最近一周熱點二線為主的城市賣地金額高達1167.5億,創造了近2年來的最高紀錄(2017年5月來),環比上漲134%。
 
房地產的銷售、購地是否能對投資形成正循環,從而繼續拉動GDP的增長?
 
增長密碼
 
在“穩地價、穩房價、穩預期”政策作用下,今年一季度的房地產市場出現積極變化,主要指標多呈穩中向好態勢。
 
國家統計局數據顯示,一季度,全國房地產開發投資23803億元,同比增長11.8%,增速比1-2月份加快0.2個百分點,比上年同期加快1.4個百分點;房企施工面積、新開工面積也出現8-10%以上的增長。
 
房地產及相關產業對GDP增速拉動明顯。2019年一季度,我國國內生產總值為21.34萬億元,按可比價格計算,同比增長6.4%。其中,房地產業占比6.98%,絕對額為1.49萬億元,建筑業占比4.92%,絕對額為1.05萬億元。
 
中信建投分析師認為,一季度經濟的企穩,在供給端主要來自工業生產的回升,在需求端主要來自房地產投資所帶來的資本形成回升;2018年扣除土地購置費后,房地產開發投資同比負增長,2019年初受施工面積增速回升影響,扣除土地購置費的房地產投資增速重新轉正,對短期內的經濟回升形成支撐。
 
浙商證券分析指出,今年以來地產投資持續超預期,一方面是由于去年上半年土地市場仍然火爆,土地購置費結算較土地成交有10-12個月滯后,因此目前土地購置費仍維持30%左右的高增速。
 
另一方面,由于2016-2017年商品房銷售較好,今年交房壓力較大(一般2-3年左右交房期),因此施工增速較去年不斷改善,建安投資增速持續上行。
 
房企的銷售也邊際改善明顯。世聯行報告顯示,在1月降準、2月社融超預期的情況下,商品房銷售迎來了3月“小陽春”,帶動一季度商品房銷售額達到2.8萬億,同比增速觸底回升至5.6%;商品住宅銷售也達到了2.32萬億,同比增長7.5%。
 
開發商們又“有錢了”,各類到位資金顯著上揚,國內貸款、按揭貸款扭轉持續一年多的負增長,市場小陽春與促銷疊加,定金及預收款又再高增。
 
以4月18日前公布年報的財報核算,開發商的回款率年末超預期上揚至76.9%(預期65-70%),整體資金面走出了困境。
 
“但我們也注意到,此次 ‘小陽春’更多是階段性綜合利好疊加情緒反應,持續不易,有待觀察。”世聯行有關人士說。
 
高投資能否持續?
 
對于二季度及今年的經濟增長,中信建投不無憂慮地指出,房地產投資年內力度或減弱,構成當前經濟預期改善的不確定性。
 
而房企的銷售現金回籠和資金狀況,將決定其投資的力度。目前來看,二季度并不那么樂觀。
 
4月29日,萬科發布一季報,實現銷售面積924.8萬平方米,銷售金額1494.4億元,同比分別下降11.8%和3.1%。
 
無獨有偶,另外兩家龍頭房企同期也出現了降速的跡象。碧桂園、恒大一季度銷售額分別出現了同比13.79%、27.92%的跌幅,銷售放緩明顯。
 
此外,克而瑞按照可比口徑統計,TOP100房企今年1-3月的銷售規模仍有1%左右的下滑。
 
“今年的小陽春主要出現在3月和4月上旬。”克而瑞有關人士指出,2019年3月,市場整體表現比前兩月明顯好轉,TOP100房企3月的銷售規模同比增長,但前3個月整體還是下滑的。
 
4月份的樓市已經出現“小陽春”退潮的跡象。世聯行分析,核心城市3月漲勢顯著高于全盤,交易熱度高漲,因城施策的主基調之下,一二線城市或將再迎來政策微調,對銷售構成壓力。
 
而自2016年興起的都市圈三線,增長動力源于核心一二線城市的外溢,屬于被動型增長。目前核心一二線加快推進各類政策房、租賃房建設,多個限價樓盤入市引起哄搶,都市圈三線的外溢逐步走弱。2019年1-3月銷售額同比增長2.5%,已進入三年來的新低,量縮價降是主要形勢。
 
因棚改而大放異彩的非都市圈三線城市,在貨補比例縮水、棚改總量縮減和進入攻堅階段棚改推進難度加大的棚改尾周期中,已現負增長:1-3月銷售額同比增長-3.4%。
 
中信建投測算,2019年棚改絕對規模或同比減少176萬套,預計導致房地產投資增速回落4.1個百分點。
 
先行指標方面,新開工面積、投資資金來源、銷售面積增速均都顯示未來房地產投資增速有回落壓力。
 
此外,地產債的償付壓力加大,則強化了銷售回款還債和借新還舊動機,進一步弱化了投資。
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