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信托、ABS、境內外債券能否突破融資困境?

2019-08-18 11:09| 來源:未知

信托、ABS、境內外債券能否突破融資困境?

李湛,中山證券首席經濟學家、研究所所長、中國證券業協會首席經濟學家委員會委員、中國首席經濟學家論壇理事、中國證監會債券部和深圳證券交易所研究顧問、騰訊金融科技智庫專家,曾是深圳證券交易所博士后、多倫多大學訪問學者。

8月12日,有消息稱,部分地方監管部門已收到銀保監會下發的《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,監管將展開房地產貸款業務專項檢查。

據悉,此次監管將重點檢查32個城市的銀行在四大領域的房地產業務,包括開發性貸款和土地儲備貸款、個人住房貸款、經營性物業貸款管理等,部分城市已入場開展檢查。過去,房地產融資主要依賴銀行提供的各項貸款,如今各項措施出臺,嚴控銀行資金流向房地產行業的規模。

2019上半年,房地產銷售延續降溫趨勢,1-6月全國商品房銷售面積75786萬平米,同比下降1.8%。

隨著因城施策的逐步貫徹實施,不同城市能級市場分化愈加顯著:一線、核心二線城市及都市圈周邊城市積壓的觀望購房需求逐漸釋放,銷售仍將保持穩中有升。而其他三四線城市由于此前熱潮所消耗的購買力尚未恢復,加之棚改貨幣化安置逐步退潮,購買力局限也將導致部分城市的銷售面積持續下行,而這部分勢必拖累整體銷售同比繼續下行。

今年二季度以來,地產管控政策整體不斷從嚴,而當下貨幣傳導效率雖有所抬升,但購房抬高居民中長期貸款擠占居民可支配收入,居民消費仍不樂觀,因此預計今年下半年地產調控仍將維持緊縮,直至貨幣傳導疏通、消費企穩。

2019年4月政治局會議提到 “落實好一城一策”,7月政治局會議提出落實地產“長效管理機制”。從調控地圖上可以看到,今年以來,諸多城市對樓市政策進行微調,并未出現完全放松或收緊的趨勢,更多的是根據地方市場動態進行穩預期、控房價,過冷則定向寬松,過熱則定向抑制。以蘇州為例,今年上半年蘇州樓市持續火爆,遭住建部兩次點名,因此密集出臺調控措施,抑制樓市過熱。

 
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隨著融資端收緊,房地產行業普遍降溫,下半年,各融資渠道的輸血能力能否支撐房地產行業回暖?

融資杠桿

當前各融資渠道政策一覽。

 
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下半年企業融資壓力較大,融資成本相對穩定。下半年地產固收產品將迎來一波較高的集中到期,7-12月預計將有超過4000億元的地產債券、ABS到期。與此同時,地產信托業將在下半年迎來2997.15億元到期。考慮日漸收緊的融資政策,地產公司特別是中低信用評級主體的償債壓力較大。

從融資成本上看,大部分產品的融資成本并沒有出現邊際上的增加。整體地產融資的市場預期成本保持相對穩定。

地產資產證券化發行解析

近年來,資產證券化產品與供給側改革所結合,受監管層鼓勵。地產資產支持證券作為盤活資產、培育住房租賃市場的重要融資方式,監管層總體持鼓勵態度。同時加之以地產融資全面收緊,開發貸,公司債,股票市場以及信托非標等非標傳統融資渠道受限的情況下,地產ABS產品發行迎來迅猛的增長。

2019年1至6月發行資產證券化產品發行約1500億,較2018年同期增長約500億元,月度累計同比增速未低于50%。

從每月發行額來看發行量呈現前多后少態勢,在5月密集出臺地產融資收緊政策后發行金額月度環比增速出現回調。但發行量較去年同期仍有顯著提高



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