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帶你回顧03年非典時的房價走勢

2020-02-04 14:10 | 來源:未知

帶你回顧03年非典時的房價走勢

最近看到新聞,很多地方的售樓部都關門了,原來準備春節期間迎來開門紅的房企,響應號召,為避免人群聚集,紛紛停止推盤。

各地也宣布延遲開工,這必然會影響許多地產項目的建筑進度。

僅看以上2點,我們就知道,目前的需求減少,未來的供應也會減少,在這種情況下,房價有沒有可能像上一輪非典那樣,迎來一定程度的跌幅呢?

帶你回顧03年非典時的房價走勢,這次疫情后房子會怎樣?

 

 

01,樓市回顧

上一輪的非典開始于2002年的11月16日,在廣東出現首個非典病例;到2003年2月,全球各地都發現了非典;2003年3月12日,世衛組織發布非典的全球警報;到2003年6月后,非典開始得到控制。03年底的統計,全球8100例,中國大陸5300例,中國香港1800例。

這一次的新冠肺炎,從2019年12月開始,到目前為止,似乎來得更猛烈,目前的確診案例已經超過上一輪非典的全球總量。

在非典時期中國香港彈丸之地確診了1755例,死亡300人,當時的疫情非常的兇猛,對香港的經濟尤其是樓市造成了巨大的影響。

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因為香港的經濟體量較小,受到的沖擊自然更大,受旅游和消費的影響,2003年二季度的GDP,比前后兩個季度的平均增速低4.5個百分點。

當時香港的樓市正處于溫和上漲期間,原因是1997年年末受東亞金融危機的影響,香港樓市大幅度下跌,這一輪下跌調整持續時間較長,剛剛站穩,略微上漲的時候,又遇上了非典,所以整個2003年度房價繼續下跌。

到2003年的下半年,以及2004年初之后,香港各界齊心合力,中央政府大力支持之下,香港經濟開始恢復正常。自由行的人越來越多,香港的消費和旅游越來越旺,內地的投資者開始出現在香港的市場購買房子,在那之后,香港樓市步入了上漲通道。

回頭看03年非典是香港樓市的最低谷,如果當時買了房子,現在也已經獲得了翻倍收益。

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但是上一次的非典對內地的樓市影響小很多,主要的原因是當時內地樓市處于發展的初期,正從原來的福利分房轉向貨幣分房。在那短短的幾年,已經有很多人開始養成了習慣自己買房子利用貸款供樓,但即使這樣,當時的房價還沒有處于大幅度上漲的階段,因此在非典的影響之下,雖然成交量非常的小,但是樓價也沒有大幅度下跌的空間。

 

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從上圖我們可以看到,2003年初上海的商品住宅價格并沒有明顯的波動。

2003年也是財說得明白開始陸續買房的時間。當時在廣州市中心的房價,沒有太大的變化,二手樓沒有下跌,一手樓交易減少,但也沒有下跌。當時的郊區番禺,樓價略為下跌,跌幅大約10~15%。

但是這一輪的調整非常的快,到下半年,樓價已經回到原來的位置,并且重新上漲。

這一輪的疫情,會不會也是購房良機呢?

 

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02,不同的經濟背景

以過往的經驗數據來看,如果這一次的疫情是香港的房價大幅度下跌,在香港買房可能是一個好時機。

97 98年直到03年,如果在香港買房子的,現在肯定賺了很多。08 09年受次貸危機影響,香港的樓價同樣出現了下跌,如果在那個時候買的房子,到現在也賺很多。

但可惜的是,很多人就算有這樣的機會,也沒有這樣的膽識。包括很多普通香港人平時都喊著樓價高,但是樓價大跌的時候卻沒人敢買。我有一位朋友在10年左右在香港屯門買了兩套物業,現在租給一些公司辦公合作倉庫用,當時成本150萬人民幣折合港幣190萬,現在已經大幅度升值,并且每年穩定的收租15萬港元。

這種情況,很多朋友現在回頭來看,都覺得自己當時沒有這樣的投資機會。但其實真的有這樣的投資機會時,大多數人都會疑神疑鬼,真能把握機會的人少之又少。

如果說到中國內地的樓市情況,這一次的疫情影響之下,估計很難砸出黃金坑來。

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財說得明白認為,受疫情的影響,會出現短時間的交易減少,對二手樓價會略有影響,對一手樓價的影響不大。最重要的是,未來房價已經難以大幅上漲,所以希望趁這一次的機會買入房子,未來大賺可能性非常的小。

我們來對比一下兩次疫情之下的數據就明白了。

中國經濟2003年2季度受“非典”影響較大。2002年4季度與2003年1,2,3季度的GDP增速分別為11.1%、9.1%、10%和10%。可以看到,非典爆發的2003年第一季度,Gdp增速明顯下降,在隨后兩個季度,再次回到10%以上。

這一種疫情對某些行業必然造成負面沖擊,但是也會拉動另外一些行業的增長。所以長期來看,對GDP的影響并不大。但是兩次疫情對比,一定要留意03年時中國的經濟在加入世貿之后,開始飛速增長,當時的GDP增長率已經達到10%,后來還進一步的向上不斷攀升。

而到2019年,我們的GDP增長率在緩慢下降,已經到了6%附近,說不定2020年會跌破6%。這與經濟總量體量非常大有很大關系。

在2003年的前后幾年里,因為經濟增速非常的大,所以貨幣供應也非常充足,2003年上半年的M2同比增長20.8%,貸款同比增長23.1%。其實有些人回頭來看過去,這20年房價大幅度增長的階段,就是中國經濟大幅度增長,并且貨幣供應大幅度增長的階段,貨幣的寬松導致房價上漲。

 

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從上圖可見,尤其在03年,M2高達20%以上,隨后的很多年基本上維持在15%以上。但回頭看這幾年M2基本上在8%~8.5%之間,關上了貨幣的水龍頭,流向樓市的資金自然也減少,沒有錢的推動,房價難以進一步走高。

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03,小結

不管是剛需族還是投資客,都不要期望,在這個機會下能夠買下房子,等待未來的大漲。

這一次房子可能會略有調整,也許可以以比之前便宜點的價錢買房子,但關鍵是未來很難大漲,說不定房價會長期橫盤,甚至進入下跌階段。

以03年的經驗來看,說不定有一些人,在這一次疫情當中,對所住的小區出現了心理陰影,愿意降價處理手上的房子,如果碰上這樣的機會,對于剛需購房者來說,值得把握。

除此之外,千萬不要再想著未來賺房子的錢了,賺大錢的機會已經過去了。

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