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中西部文旅地產投資火熱

2019-08-19 09:58| 來源:未知

中西部文旅地產投資火熱

面臨城市地產調控重壓,很大一部分資金流向遠郊文旅地產洼地,文旅地產已成為地產行業的新引擎和突破口。2019上半年,珠三角、長三角、環渤海、中西部區域新簽約、開工文旅地產涉及投資金額占新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%。

 

 

數據來源:觀點指數

 

一直以來中西部地區有著更為豐富的旅游觀光資源,而且相對東部沿海城市而言,景觀資源受人類活動影響更小,但受制于基礎設施和旅游配套的不完善,中西部旅游開發和投資與東部沿海一直存在差距。

 

文旅地產投資火熱,同時文旅地產面臨2大困境。

 

1、近了拿地難,遠了銷售難

 

地段價值是房地產最核心的價值,也是房企角力的關鍵點。對于依托特殊資源的文旅地產而言,城市近郊符合條件的土地資源原本就非常稀缺,更何況加上僧多粥少的白熱化競爭,拿地難度不言而喻。但是一旦項目遠離城市,必然會面臨銷售速度慢的難題。高層決策者經常會遇到這樣左右為難的兩個方案。

 

通常來講,以下兩類文旅地產的安全系數最高。

 

第一類,大城市周邊的文旅地產。中國文旅地產的第一波市場高潮不在遠郊,而在近郊。無論市場如何波動,臨近大型城市周邊的強勢項目進可攻、退可守。特別是一旦價格洼地遇到旅游亮點,想不暢銷都難。較典型的是華僑城歡樂谷主題公園模式的成功,最基礎的條件就是臨近一線城市人口密集居住區,從深圳到北京到上海,潛在客群均得以充足保障。

 

未來隨著大城市周邊旅游資源的消耗,位于一線城市周邊1-2小時左右的二線景觀型城市將成為文旅地產熱點,這些地方復合國際化的5+2生活趨勢。例如上海周邊的杭州、廣深周邊的惠州等地,現在已經成為文旅地產開發的熱點區域。

 

第二類,旅游知名度高的景區。遠郊文旅地產的破局之處在于依托全國知名旅游景區,搶占稀缺景區資源,借勢區域知名度帶動項目知名度。例如萬達在西雙版納、雅居樂在海南的布局均屬于此類。只有知名的景區,才有充足的人氣,只有充足的人氣,才能支撐文旅地產。并且隨著景區接待服務設施的完善,也在一定程度上彌補了傳統文旅地產項目的配套短板。

 

不論是沿海的三亞、青島,還是內地的武夷山、千島湖,文旅地產的發展與旅游的發展均顯示了非常高的伴生性。因此,選擇高知名度的傳統旅游景區開發文旅地產相對更為理想。

 

2、短期升值難,長期周轉難

 

文旅地產本身隱含著區域運營的概念,催熟區域得到市場認知需要經歷一個過程,短時間內難以有較大幅度的升值。而一旦項目開發周期拉長,房企資金鏈能否承受就成為關鍵的現實問題,因大盤項目銷售不暢導致資金鏈緊張的企業不在少數。

 

這就引出一個更深層面的話題,究竟應該旅游先行還是地產先行?理論上來講,應該是旅游先行,從改造區域環境和配套的角度出發,提升人氣和認知度,等區域達到一定成熟度時再進行地產開發。但對于以高杠桿、快周轉為目標的房企而言,坐等升值的方式并非正道。動輒幾十億甚至上百億的資金沉淀是任何一個房企都無法承擔的。

 

毫無疑問,現實中均采用地產先行的模式,放棄追求最大升值空間,首選將升值預期讓利于客戶從而快速回籠資金,甚至恒大等開發商在項目一期不惜虧本快速去化。但這也只是權益之計,項目后期的持續推動一定與旅游運營成效密切相關。

 

縱觀成功的文旅地產項目,依托傳統旅游景區成為不二的成功法門。從海南到云南,開發商均是清一色的搶占景觀,涌現出海景系,雨林系、溫泉系、古鎮系等不同題材的文旅地產項目。利用外部旅游資源,將房地產物業升值,能夠更快的形成消費吸引力。因此,文旅地產的本質還是離不開“旅游”二字。

 

總之,如果打算進入文旅地產,首先要考慮能否潛下心來做旅游,如何達成旅游和地產的平衡,如何實現“依靠旅游拉動地產,憑借地產反哺旅游”的良性循環。

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