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產業新城為何“越老越值錢”?

2019-08-19 10:02| 來源:未知

產業新城為何“越老越值錢”?

2019年上半年,華夏幸福再度實現業績的高速增長,歸屬凈利潤同比增長22.44%,過去5年歸屬凈利潤復合增長達到35%。
 
期內公司預收款超過1400億元,新簽約銷售面積不斷增加,加之產業新城“越老越值錢”的邏輯,預計公司未來的業績將持續穩步增長。
 
華夏幸福與平安達成戰略合作后,引入吳向東團隊,2019年開始從產業新城運營商轉型綜合性資產管理平臺,將持續制造新的業績增長點。
 
 
 
扣非凈利同比增長超30%
 
8月16日晚間,華夏幸福(600340.SH)披露2019年半年報:公司營業收入387.30億元,同比增長10.74%;歸屬凈利潤84.81億元,同比增長22.44%;扣非凈利潤84.42億元,同比增長幅度達30.67%。
 
值得一提的是,公司的業績增速一直領跑行業,過去5年歸屬凈利潤的復合增長率達到35%。
 
2019年上半年公司盈利能力大幅提升:綜合毛利率48.7%,較2018年同期提升2.9個百分點;整體凈利率21.1%,同比增加2.1個百分點;加權平均凈資產收益率21.3%,同比增加4.8個百分點。
 
期內,華夏幸福經營穩健,經營活動產生的現金流入持續增長,共計407.91億元,回款率由2018年同期的46%大幅躍升至62%。
 
截至2019年6月末,公司預收款余額1402.85億元,將在未來3年逐步轉化為營業收入與利潤。
 
另外,公司源源不斷的項目銷售也正在為未來的業績打基礎。
 
2019年上半年,華夏幸福簽約銷售面積551.05萬平方米,實現銷售額645.31億元。其中,產業新城業務園區結算收入額143.83 億元,園區配套住宅業務簽約銷售額 479.17 億元,其他業務(物業、酒店)銷售額 22.31 億元。
 
 
 
非房融資占比84%
 
2019年上半年,華夏幸福新增融資632.55億元,籌資活動產生的現金流量金額從2018年同期的-97.20億元提升為317.42億元。
 
而且,公司新增融資中,有529.92億元為非房地產項目融資,占比83.78%。
 
這類融資的特點很明顯:長線資金多,融資成本低。
 
2019年6月,“武漢市新洲區問津產業新城PPP項目資產支持專項計劃”成立,發行規模21億元,發行期限1-6年,利率6%-7.3%。這是自2018年以來唯一一單園區類PPP項目資產支持計劃。
 
平安人壽入股以及成為中國平安的重要戰略協同企業后,公司的融資環境及結構得到進一步的改善和優化,為未來業務的可持續發展提供了堅實保障。
 
報告期內公司已獲得中誠信、東方金誠和大公國際等國內頂級評級公司“AAA” 主體信用評級。
 
截至報告期末,公司合并口徑獲得的集團授信額度合計為 3615.49 億元,其中已使用授信額度約為 688.46 億元。
 
 
 
產業新城“越老越值錢”
 
從重倉環京到落子全國,華夏幸福始終遵循其都市圈戰略。
 
2015年開始,公司堅持核心都市圈聚焦戰略,打造“3+3+X”核心都市圈格局,在深耕京津翼都市圈的基礎上,密集布局長三角(環南京、環杭州、環合肥)都市圈,加快布局粵港澳大灣區;推進布局鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈三個高潛核心都市圈,以及長沙都市圈、西安都市圈、貴陽都市圈和沈陽都市圈四個潛力核心都市圈。
 
2019年上半年,非環京區域實現收入148.08億元,同比增長96.54%,占公司主營業務營收比例從上年同期的21.69%提升至38.47%。非環京區域的銷售額為375.64億元,同比增長16.82%,占公司整體銷售額比例從上年同期的39.94%大幅提升至58.21%。
 
雖然非環京區域成為公司收入增長的最重要引擎,但是,環京區域才是公司的利潤大本營。
 
斑馬消費梳理華夏幸福近年的財報發現,公司環京區域參股控股公司的凈利率,遠超非環京區域參股控股公司。
 
原因很簡單:對于一個可以運營30-50年的產業新城來說,運營初期都是打基礎,待配套設施完善,自然可以逐漸激發內在價值,釋放利潤。所以,產業新城都是“越老越值錢”。
 
2019年上半年,華夏幸福投資運營園區新增簽約入園企業328家,新增簽約投資額1051.53億元。華夏幸福新增簽約投資額連續4年保持高速增長,全年復合增長率近33%,今年中期同比上升9%。
 
 
 
打造綜合性資產管理平臺
 
作為中國最大的產業新城運營商,2019年以來,華夏幸福調整思路,從產業新城運營商轉型為綜合性資產管理平臺。
 
發布半年報同時,華夏幸福還披露了一份項目合作公告。公司將項目公司北京物盛科技有限公司100%股權及債務作價58.28億元轉讓給平安人壽;同時,平安人壽委托公司下屬子公司在項目地塊代為開發建設、提供運營管理等服務。
 
2018年9月中國平安成為公司的戰略合作伙伴后,該項目作為首個合作落地項目,標志著華夏幸福開啟資產管理輸出的模式。
 
華夏幸福業務本身就有其豐富性,就收入構成來看,除了房地產開發,還有產業發展服務、基礎設施建設、綜合服務、物業管理服務等。
 
2019年上半年,公司各業務板塊中,服務類業務均實現增長,其中綜合服務業務的增長率超過100%。
 
而且,隨著吳向東履新公司聯席董事長、CEO暨總裁,公司在商業地產、產租公寓、康養地產等方面的將獲得更多想象空間。
 
吳向東此前曾擔任華潤置地總經理、董事長,華潤集團助理總經理等職位,代表作為華潤萬象城。
 
2019年上半年,公司設立華夏幸福(香港)康養產業投資有限公司等公司,或是為這些業務拓展做鋪墊。
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